Como declarar o IR de fundos imobiliários?

Muitos investidores ainda têm dúvidas sobre como declarar o IR e os rendimentos obtidos em fundos imobiliários. A maior parte dos questionamentos diz respeito à obrigatoriedade ou não de apuração do ganho mensal, uma vez que muitos acreditam que os rendimentos pagos pelos fundos são os únicos ganhos nesse tipo de investimento.

Para deixar claro esse assunto, é bom esclarecer que existem três possibilidades de ganho. Você irá saber mais sobre eles e como realizar a declaração do imposto de renda ao longo deste artigo. Continue lendo e conheça os detalhes.

As 3 formas de ganho em fundos imobiliários

Os ganhos em fundos imobiliários (ou FII) acontecem de três maneiras:

1. Compra e venda de Cotas e Amortização do Fundo imobiliário

A maioria dos fundos imobiliários, ao contrário dos de investimentos, é constituída sob a forma de “condomínio fechado”. Quando um novo FII é lançado, suas cotas são vendidas pela primeira vez em um evento chamado oferta pública, também conhecido como IPO (Initial Public Offering).

Algum tempo após o IPO, os investidores que participaram da oferta terão suas cotas depositadas na Bolsa de Valores. Assim, poderão negociar entre si ou com terceiros, exatamente como fazem quando querem vender e comprar ações.

Porém, o Administrador/Gestor poderá amortizar a dívida do fundo. Nessa operação, os ganhos são calculados pelo administrador do fundo e o IR sobre esses ganhos será retido na fonte.

2. Rendimentos pagos pelos Fundos

O lucro que será obtido no futuro com as atividades determinadas pelo gestor do Fundo, tais como de locação, arrendamento, etc, será dividido entre as pessoas que possuem cotas. Esses rendimentos são pagos diretamente aos cotistas e, atualmente, são isentos de impostos.

3. Compra e venda de Cotas do Fundo Imobiliário na Bolsa de Valores

Quando são realizadas operações na Bolsa de Valores, no mês em que fizer a venda de suas cotas, o investidor tem a responsabilidade de apurar os resultados e calcular o respectivo imposto de renda sobre os ganhos.

Neste caso, não tem conversa: é preciso pagar o imposto de renda até o final do mês subsequente. Mas como fazer isso? Bom, milhares de investidores já contam com a ajuda de alguma calculadora de IR sobre renda variável para realizar esses cálculos.

Se você ainda não utiliza este recurso, continue lendo este artigo que vamos explicar como são feitas as apurações mensais e como declarar o IR de fundos imobiliários.

Entenda melhor o quais são os rendimentos Não Tributados e os Tributados

Esta é mais uma dúvida comum de quem investe em fundos imobiliários: o que é, e o que não é, tributado? Confira abaixo.

Rendimentos Não Tributados

Com a intenção de incentivar o mercado de Fundos Imobiliários, o governo definiu alíquota zero de imposto sobre os rendimentos auferidos em fundos imobiliários para os investidores pessoa física. Esses são os ganhos provenientes da exploração dos imóveis do fundo como aluguel, venda, etc.

Em outras palavras, o investidor não precisa calcular e nem recolher imposto de renda para os rendimentos que seu fundo imobiliário lhe pagar.

Rendimentos Tributados

Poderão ocorrer pelo lucro proveniente da valorização das cotas do fundo imobiliário calculado no momento do resgate ou por amortização efetivada das mesmas. Em ambos os casos, o Administrador do Fundo será o responsável por apurar o ganho e reter o IR na fonte, sem necessidade do investidor fazer apurações e recolhimento de impostos.

Porém, outra característica dos FIIs é que eles podem ter cotas negociadas na Bolsa de Valores. Nesse caso, o investidor que negociou essas cotas deverá apurar o ganho, calcular o Imposto de Renda e recolhê-lo considerando o seguinte:

• Os prejuízos advindo de cotas negociadas em Bolsa serão usados para abater impostos sobre os lucros dos meses seguintes. Esses valores não se misturam com os resultados das outras ações;
• O lucro nas vendas de cotas negociadas na Bolsa é tributado em 20%, sem distinção entre operações comuns e day-trades;
• O Imposto apurado no mês deverá ser recolhido até o último dia do mês subsequente;
• Não há isenção de imposto no caso de venda de até R$ 20.000,00.

Aqui, vale um ponto de atenção: independente da forma como ocorreu o rendimento e sua característica tributária, será preciso informá-lo na declaração anual de IR.

O que mais você precisa saber sobre o IR de fundos imobiliários

A lei 11.196/05 determina que os rendimentos recebidos pelos cotistas que são pessoas físicas, são isentos de imposto de renda. Esse benefício só existe para o recebimento dos dividendos. Se você negociar suas cotas na Bolsa de Valores e obter lucro, terá que calcular e recolher imposto de renda sobre esse ganho.

Note bem que, neste caso, não é a corretora que recolhe o imposto, mas sim o investidor. O imposto de renda é de 20% calculado somente sobre o lucro obtido com a venda da cota. Se você investiu R$ 5.000,00 em fundos e, depois de um tempo vendeu suas cotas por R$ 6.000,00, você pagará 20% de imposto de renda sobre R$ 1.000,00, que equivale a R$ 200,00.

Embora tome um certo tempo, é preciso que o investidor tenha ciência da importância de se manter em dia com a Receita Federal. Observar as regras e saber corretamente como calcular e informar o IR sobre fundos imobiliários evitará que você fique em dívida ou pague mais do que deveria!

Como informar os resultados, ganhos e impostos sobre FII na Declaração Anual

Se durante o ano os resultados mensais sobre os investimentos em renda variável foram devidamente apurados e o respectivo Imposto de Renda foi recolhido através de DARF específico, não haverá dificuldade para prestar informação na Declaração Anual de IR.

No programa da SRF, a seleção das fichas é feita na coluna do lado esquerdo da tela. Neste menu, estão listadas todas as fichas da declaração. Clique conforme as instruções abaixo para inserir os valores mensais referentes aos investimentos em fundos imobiliários.

Confira a seguir o passo a passo para preencher cada quadro da declaração no que se refere aos Fundos Imobiliários.

1) Inicie o preenchimento clicando sobre “Renda variável” no menu, onde há duas opções: Operações Comuns/Day-Trade e Operações Fundos de Invest. Imob. Escolha a segunda opção e preencha os campos da tela, mês a mês, com os resultados provenientes das apurações mensais sobre as negociações realizadas na Bolsa de Valores.

Se existir saldo de prejuízo a compensar no mês de dezembro da Declaração Anual do ano anterior, informe esse valor no campo “Resultado negativo até o mês anterior” na linha do mês de janeiro. Somente nesta linha é possível informar esse prejuízo a compensar.

Atenção: se houver saldo do prejuízo a compensar do ano anterior, porém esse valor não tiver sido informado na declaração, será preciso retificar a declaração do ano precedente. Esta informação será checada na verificação da “malha fina” da Receita Federal.

Informe os ganhos ou prejuízos referentes a cada mês na primeira coluna e os impostos recolhidos em DARF na última coluna. Nessa coluna de Imposto Pago, proceda o preenchimento considerando o mês de referência do DARF. O documento de arrecadação referente ao mês de janeiro deve ser informado na linha deste mês, mesmo que tenha sido pago em outros meses ou anos posteriores.

Caso tenha recolhido o imposto em mais de um DARF, some todos que forem do mesmo mês. O Valor a ser informado nesta coluna é o que está no campo 07-Valor do principal do DARF (sem multas e sem juros).  As outras colunas são preenchidas automaticamente conforme a inclusão das informações.

Observe que o programa da Receita calcula o Imposto Devido de cada mês e ele deverá ser igual ao valor do DARF que você recolheu e informou na coluna de Imposto Pago. Se não for igual, verifique tudo. Se o ganho informado estiver correto pode significar que você recolheu o DARF com valor equivocado. Para resolver esta questão procure por um especialista.

2) O segundo passo é informar os rendimentos pagos pelos fundos.  No programa da Receita, isso é feito acessando o menu “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.

De posse dos Informes de Rendimentos que serão disponibilizados pelos administradores dos fundos, informe com o código 26-Outros todos os ganhos percebidos durante o ano. Você deverá informar cada fundo separadamente identificando a Fonte Pagadora de acordo com o CNPJ e nome descritos no Informe de Rendimentos que recebeu.

3) Para concluir as informações sobre rendimentos, será preciso informar os ganhos obtidos nos resgates de cotas, nas amortizações ou na OPA, se ocorrida durante o ano. Acesse o menu “Rendimentos Sujeitos à Tributação exclusiva na Fonte” para informar os valores.

Esses rendimentos são informados pelo administrador do fundo e, nesse caso, o Imposto de renda já foi retido na fonte. Informe os ganhos no código 6-Rendimentos de Aplicações Financeiras, identifique o CNPJ e nome da fonte pagadora que consta no seu Informe de Rendimento. Após, digite o valor líquido efetivamente recebido, já descontado do imposto.

4) A próxima etapa é a Declaração de Bens e Direitos. Para informar esses dados, escolha no menu a opção “Bens e Direitos”.

Neste quadro, será preciso informar o valor de custo (composto pelo valor de aquisição acrescido das taxas operacionais e de registro), tanto no final do ano anterior como também no final do ano que está sendo declarado.

Informe cada fundo individualmente, identificando o CNPJ do mesmo e aproveite o campo de descrição para escrever o nome do fundo, a quantidade de cotas (ações) existentes no final do ano anterior e a quantidade de cotas(ações) existentes no final do ano base. Isso vai facilitar seu controle e o preenchimento da declaração no próximo ano.

Caso não tenha feito qualquer negociação no ano base, repita o valor do ano anterior na coluna referente ao período. Lembre-se: aqui é para ser informado o valor de aquisição das cotas, não o valor atual do investimento.

5) Para constar neste documento, as corretoras não devem reter imposto de renda na fonte sobre as vendas (0,005%) e nem sobre os ganhos day-trade (1%), pois os investimentos em fundos imobiliários são isentos desse tipo de retenção. Porém, se você verificar que houve retenção na fonte sobre seus investimentos, você poderá restituir este imposto informando o valor retido no Menu “Imposto Pago/Retido”.

Informe no campo 03-Imposto o valor correspondente ao Saldo de Imposto de Renda Retido que não tiver sido utilizado para abater IR a pagar do mês. Você poderá visualizar esse valor na coluna do mês de dezembro no menu de “Renda Variável/Operações Fundos Imobiliários”, onde você informou os resultados que obteve na Bolsa de Valores durante o ano.

Agora que você já sabe como declarar o IR de fundos imobiliários, conheça uma ferramenta que vai fazer sua prestação de contas ficar muito mais simples!