Como declarar FII no Imposto de Renda? Primeiramente, você informa as cotas de fundos imobiliários na ficha Bens e Direitos, no grupo 07 (Fundos), código 03, pelo custo de aquisição. Os rendimentos mensais, que em geral são isentos, entram como rendimentos associados a essa mesma ficha.
Já o lucro na venda de cotas paga 20% de imposto, sem a isenção de R$ 20 mil que existe para ações. Por isso, você apura esse lucro mês a mês e o lança na ficha Renda Variável, na aba de operações com FII.
A seguir, você vê como funciona a tributação do FII, o passo a passo de cada ficha, um exemplo com valores e as dúvidas mais comuns. Por fim, as regras valem para a declaração de 2027, referente ao ano de 2026, com os códigos usados pela Receita Federal no programa de 2026.
Como os fundos imobiliários são tributados?
FII (fundo de investimento imobiliário) é um fundo que investe em imóveis ou em títulos ligados ao setor, como CRIs, e distribui a maior parte do resultado aos cotistas. Para o Imposto de Renda, existem três situações diferentes:
| Situação | Imposto | Onde declarar |
|---|---|---|
| Rendimentos mensais | Isentos para pessoa física, se o fundo e o investidor cumprirem as condições da lei | Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, como rendimento associado à ficha Bens e Direitos |
| Venda de cotas com lucro | 20% sobre o lucro, sem isenção de valor, pago por DARF (código 6015) | Renda Variável, aba Operações em FII ou Fiagro |
| Amortização de cotas | Não é rendimento: é devolução de parte do capital investido | Reduz o custo das cotas na ficha Bens e Direitos |
Quando os rendimentos de fundos imobiliários são isentos?
Os rendimentos mensais de FII são isentos para pessoa física quando o fundo e o investidor cumprem três condições ao mesmo tempo, segundo a Lei 11.033/2004, com as mudanças da Lei 14.754/2023:
- As cotas do fundo são negociadas exclusivamente em bolsa ou em mercado de balcão organizado.
- O fundo tem pelo menos 100 cotistas.
- O investidor tem menos de 10% das cotas do fundo e recebe menos de 10% dos rendimentos distribuídos.
Além disso, o investidor, somado a pessoas ligadas a ele, não pode deter 30% ou mais das cotas. Na prática, quem compra cotas de FIIs listados na B3 com muitos cotistas costuma cumprir todas as condições. Ainda assim, vale conferir no informe de rendimentos do fundo como o administrador classificou os valores.
Quem investe em fundos imobiliários precisa declarar Imposto de Renda?
Segundo a Receita Federal, precisa declarar quem vendeu mais de R$ 40 mil em bolsa no ano ou teve ganho líquido sujeito a imposto. Logo, como o lucro na venda de cotas de FII sempre paga imposto, qualquer venda com lucro já torna a declaração obrigatória.
Além disso, quem é obrigado a declarar por outro motivo informa todos os FIIs que tinha em 31 de dezembro. Para conferir os demais critérios, veja quem precisa declarar Imposto de Renda.
Como declarar FII (fundos imobiliários) no Imposto de Renda: passo a passo
1. Reúna os documentos
- Informe de rendimentos de cada fundo, enviado pelo administrador ou disponível na corretora.
- Extrato de posição em 31 de dezembro, na Área do Investidor da B3.
- Notas de corretagem das compras e vendas do ano.
- DARFs pagos ao longo do ano.
2. Preencha a ficha Bens e Direitos
- Clique em “Novo” e escolha o grupo 07 – Fundos e o código 03 – Fundos de Investimento Imobiliário (FII).
- Em seguida, informe o CNPJ do fundo, que aparece no informe de rendimentos.
- Então, na discriminação, escreva a quantidade de cotas, o código de negociação, o preço médio e a corretora.
- Em “Situação em 31/12” do ano anterior, repita o valor da declaração passada. No ano atual, informe o custo de aquisição das cotas que ainda tem, incluindo corretagem e emolumentos. Logo, se vendeu tudo, deixe zero.
Além disso, se o fundo fez amortização de cotas no ano, desconte o valor amortizado do custo de aquisição. Assim, a ficha mostra quanto do capital investido ainda está no fundo.
3. Informe os rendimentos isentos
No próprio item do FII em Bens e Direitos, clique em “Rendimentos Associados” e escolha a opção de rendimento isento. Então, o programa abre a ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis já com o código 99 (Outros) e a descrição de fundos de investimento imobiliário. Em seguida, informe o CNPJ do fundo e o total recebido no ano, que está no informe de rendimentos.
4. Lance as vendas de cotas na ficha Renda Variável
Abra a ficha Renda Variável e entre em “Operações em FII ou Fiagro”. Em seguida, informe mês a mês o resultado das vendas de cotas. Por outro lado, os prejuízos entram com sinal negativo. Em cada mês com lucro, preencha também o imposto pago por DARF.
5. Confira antes de enviar
Por fim, compare os valores com os informes de rendimentos dos fundos e com o extrato da B3. Afinal, divergências entre o que você declarou e o que as instituições informaram à Receita são uma das principais causas de malha fina.
Exemplo: como declarar FII comprado, com rendimentos e vendido em parte
Por exemplo, imagine um investidor que, em janeiro de 2026, comprou 100 cotas de um FII por R$ 100 cada, com R$ 5 de custos. O custo total foi de R$ 10.005, ou seja, preço médio de R$ 100,05 por cota. Além disso, o fundo pagou R$ 0,80 por cota todo mês.
Em setembro, depois de receber o rendimento do mês, ele vendeu 50 cotas por R$ 110 cada, num total de R$ 5.500, com R$ 3 de custos. O cálculo fica assim:
- Lucro na venda: R$ 5.500 − R$ 3 − R$ 5.002,50 (50 cotas a R$ 100,05) = R$ 494,50.
- Imposto de 20%: R$ 98,90, pago por DARF de código 6015 até 30 de outubro de 2026.
- Rendimentos do ano: 9 meses com 100 cotas e 3 meses com 50 cotas, total de R$ 840, isentos.
- Bens e Direitos em 31 de dezembro: 50 cotas pelo custo de R$ 5.002,50.
Assim, na declaração, o investidor informa as 50 cotas em Bens e Direitos e os R$ 840 como rendimento isento. Na ficha Renda Variável, lança o lucro de R$ 494,50 em setembro, com o imposto pago. Repare que a venda foi de apenas R$ 5.500 e, mesmo assim, pagou imposto. Os valores são aproximados e servem só para ilustrar o cálculo.
Prejuízo com fundos imobiliários pode ser compensado?
Sim, mas só com lucros de outras vendas de cotas de fundos imobiliários. Ou seja, o prejuízo com FII não abate lucro com ações, e o prejuízo com ações não abate lucro com FII. O prejuízo não tem prazo para ser usado, desde que esteja informado na declaração.
Para registrar o prejuízo de anos anteriores, informe o valor em janeiro, no campo “Resultado negativo até o mês anterior” da aba de operações com FII. Para entender a regra em detalhes, veja como funciona a compensação de prejuízos na bolsa.
Perguntas frequentes sobre a declaração de fundos imobiliários
FII tem isenção de R$ 20 mil por mês?
Não. A isenção para vendas de até R$ 20 mil por mês vale só para ações no mercado à vista. No FII, qualquer lucro na venda de cotas paga 20% de imposto, sem limite de isenção. Por isso, mesmo vendas pequenas exigem o pagamento de DARF até o último dia útil do mês seguinte.
Os rendimentos mensais de fundos imobiliários pagam imposto?
Em geral, não. Os rendimentos são isentos para pessoa física quando o fundo tem pelo menos 100 cotistas, é negociado em bolsa e o investidor tem menos de 10% das cotas. Mesmo isentos, você precisa informá-los na declaração, na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis.
Qual é o código do FII em Bens e Direitos?
O FII fica no grupo 07 (Fundos), código 03 (Fundos de Investimento Imobiliário). Em cada item, informe o CNPJ do fundo e, na discriminação, a quantidade de cotas, o código de negociação, o preço médio e a corretora. O valor é o custo de aquisição, e não o valor de mercado.
Prejuízo com FII compensa lucro com ações?
Não. O prejuízo na venda de cotas de FII só pode abater lucros de vendas de cotas de fundos imobiliários. Da mesma forma, o prejuízo com ações não reduz o imposto sobre o lucro com FII. Afinal, cada tipo de operação tem a sua própria apuração na ficha Renda Variável.
Qual é o código do DARF para lucro com FII?
Você paga o imposto sobre o lucro na venda de cotas de FII com o DARF de código 6015, o mesmo usado para ações. O prazo é o último dia útil do mês seguinte ao da venda. Saiba mais sobre o que é DARF e como emitir.
O que é amortização de FII e como declarar?
Amortização é a devolução de parte do capital investido no fundo, por exemplo depois da venda de um imóvel. Por isso, ela não é rendimento e não paga imposto. Na declaração, basta reduzir o custo de aquisição das cotas na ficha Bens e Direitos pelo valor amortizado.
Conclusão
Em resumo, para declarar FII no Imposto de Renda, informe as cotas em Bens e Direitos pelo custo de aquisição e lance os rendimentos isentos ligados a cada fundo. Então, registre as vendas mês a mês na ficha Renda Variável. Mas o ponto de atenção é a venda: todo lucro paga 20%, por menor que seja. Para ver como funciona com ações, confira como declarar ações no Imposto de Renda.
Na Mycapital, a integração com a B3 importa automaticamente as operações com FIIs, e a apuração e o DARF ficam prontos todo mês. Além disso, na época da declaração, a Declaração Automática gera os relatórios para copiar e um arquivo para importar no programa da Receita. Conheça a Declaração Automática da Mycapital.
Fontes: Lei 11.033/2004, art. 3º; Receita Federal – Cálculo e pagamento do imposto; Bora Investir (B3) – Como declarar FIIs no Imposto de Renda; XP Investimentos – Fundos imobiliários no Imposto de Renda.
Este conteúdo tem caráter exclusivamente educativo e não constitui recomendação de investimento.
