Por isso, neste guia, você vai ver o que separa o bruto do líquido no imóvel alugado. Em seguida, vai entender como aluguel e FIIs funcionam no IR e como comparar os dois sem erro.
Aluguel subiu 9,13%: isso é rentabilidade?
Não. Afinal, são duas métricas diferentes, e misturar as duas leva a conclusões erradas.
- Variação do aluguel: mostra quanto o preço de locação mudou no período. Assim, no acumulado de 12 meses até setembro de 2026, a alta foi de 9,13%. Enquanto isso, o IPCA subiu 4,58%.
- Rentabilidade bruta: mostra quanto o aluguel de um ano representa sobre o valor do imóvel. Em setembro, essa relação ficou em 6,13% ao ano na média do índice.
Ou seja, o primeiro número fala do preço do aluguel. Já o segundo fala do retorno sobre o patrimônio. Além disso, os dois dados vêm do Índice FipeZAP, que acompanha 36 cidades brasileiras.
Do bruto ao líquido no imóvel alugado
A rentabilidade bruta não desconta nada. Por isso, ela ajuda a comparar imóveis entre si, mas não mostra o que chega à sua conta. Para chegar ao líquido, entram quatro grupos de despesas:
- Vacância: são os meses sem inquilino. Nesse período, não há aluguel, mas as contas continuam.
- Imóvel vago: enquanto não há locatário, o condomínio e o IPTU ficam com o proprietário.
- Custos do proprietário: entram a taxa da imobiliária, a manutenção e, em alguns casos, o seguro.
- Imposto de Renda: além disso, o aluguel que a pessoa física recebe é rendimento tributável.
Quando o inquilino é pessoa física, o proprietário calcula e paga o imposto todo mês pelo Carnê-Leão. Nesse cálculo, ele pode deduzir IPTU, condomínio e taxa de administração, se pagou essas despesas. Por outro lado, quando o inquilino é uma empresa, ela retém o IR na fonte.
Exemplo: quanto sobra de um imóvel alugado
Agora, veja um exemplo completo. No entanto, ele usa números hipotéticos, apenas para mostrar a lógica da conta.
| Etapa | Valor no ano |
|---|---|
| Valor do imóvel | R$ 1.000.000 |
| Aluguel bruto (12 x R$ 5.110) | R$ 61.320 (6,13% ao ano) |
| (-) Vacância de 1 mês | R$ 5.110 |
| = Aluguel recebido | R$ 56.210 |
| (-) Taxa de administração (10%) | R$ 5.621 |
| (-) Condomínio e IPTU no mês vago | R$ 1.500 |
| (-) Manutenção e seguro | R$ 3.000 |
| (-) IR estimado no ano | R$ 4.000 |
| = Aluguel líquido | R$ 42.089 |
| Retorno líquido sobre o imóvel | 4,21% ao ano |
Valores hipotéticos, apenas para ilustração. Eles não representam dados de mercado nem promessa de retorno.
Nesse exemplo, a rentabilidade bruta de 6,13% vira um retorno líquido de cerca de 4,2% ao ano. Ou seja, quase um terço do bruto ficou pelo caminho. Mesmo assim, o resultado de cada imóvel varia conforme custos, contrato e imposto.
FIIs: a renda de aluguel pela bolsa
Os fundos imobiliários (FIIs) reúnem o dinheiro de vários cotistas para investir no setor imobiliário. Assim, o investidor compra cotas na bolsa, em vez de comprar um imóvel inteiro.
Alguns fundos têm imóveis físicos, como galpões, lajes corporativas e shoppings. Nesse caso, a renda vem principalmente dos aluguéis que os inquilinos pagam. Já outros fundos investem em títulos ligados ao setor, como CRIs. Portanto, nem todo FII vive de aluguel.
Além disso, a gestão fica com o administrador do fundo. Ou seja, o cotista não negocia contrato, não cobra inquilino e não cuida da manutenção. Em troca, o fundo cobra taxas, que já saem do resultado distribuído.
Como funciona o IR em aluguel e FIIs
A maior diferença entre aluguel e FIIs aparece no Imposto de Renda. Veja o resumo para pessoa física:
| Ponto | Imóvel alugado | FII |
|---|---|---|
| Renda mensal | Tributável pela tabela progressiva, via Carnê-Leão ou retenção na fonte | Isenta, se o fundo e o cotista cumprem os requisitos da lei |
| Venda com lucro | Ganho de capital de 15% a 22,5%, com algumas isenções previstas em lei | 20% sobre o lucro, sem isenção para vendas de até R$ 20 mil |
| Pagamento | DARF mensal do Carnê-Leão | DARF até o último dia útil do mês seguinte à venda |
| Declaração anual | Rendimentos tributáveis e bens imóveis | Rendimentos isentos, bens e direitos e renda variável |
Para a renda do FII ficar isenta, a Lei 11.033/2004 exige, entre outros pontos:
- cotas negociadas apenas em bolsa ou mercado de balcão organizado;
- fundo com pelo menos 100 cotistas;
- cotista pessoa física com menos de 10% das cotas;
- grupo de cotistas ligados com menos de 30% das cotas.
Também vale lembrar que, em 2025, a MP 1.303 propôs tributar parte desses rendimentos. Contudo, ela perdeu a validade sem virar lei. Portanto, as regras acima seguem valendo, mas confira sempre a situação atual na Receita Federal.
Como comparar aluguel e FIIs sem erro
Afinal, a comparação só é justa quando você usa a mesma régua. Por isso, ao comparar aluguel e FIIs, siga quatro cuidados:
- Compare líquido com líquido. Ou seja, desconte custos e impostos dos dois lados.
- Use o mesmo período. Assim, você evita comparar 12 meses de um ativo com um ano fechado de outro.
- Olhe a liquidez. Vender um imóvel pode levar meses, enquanto as cotas de FII têm negociação diária na bolsa.
- Considere o risco. O valor das cotas oscila todos os dias, e a renda distribuída também pode cair. Já o imóvel concentra patrimônio em um único ativo.
Este conteúdo é educativo. Portanto, ele não traz recomendação de compra ou venda de ativos nem promessa de rentabilidade.
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Se você investe em FIIs, a venda de cotas exige atenção todo mês. Afinal, cada lucro gera DARF, e cada prejuízo pode reduzir o imposto de vendas futuras. Com a calculadora de IR da Mycapital, você organiza essa apuração com mais clareza.
Além disso, veja como calcular o DARF da renda variável e como declarar fundos imobiliários no IR. Se quiser revisar as faixas do imposto, consulte também a tabela do Imposto de Renda.
Por fim, comparar o imóvel com o resto do patrimônio fica mais simples quando tudo está no mesmo lugar. Assim, com a Mycapital, você centraliza a carteira e acompanha cada ativo. Conheça a plataforma.
Perguntas frequentes sobre aluguel e FIIs
Aluguel subir 9,13% significa rentabilidade de 9,13%?
Não. O 9,13% mede a alta do preço do aluguel em 12 meses. Já a rentabilidade mede quanto o aluguel anual representa sobre o valor do imóvel.
O rendimento de FII paga Imposto de Renda?
Para pessoa física, o rendimento costuma ser isento. Porém, o fundo e o cotista precisam cumprir os requisitos da lei.
A venda de cotas de FII tem isenção de R$ 20 mil?
Não. Essa isenção vale para vendas de ações. Já na venda de cotas de FII, o lucro paga 20% via DARF.
Quem recebe aluguel precisa usar o Carnê-Leão?
Sim, quando o inquilino é pessoa física e há imposto devido no mês. Por outro lado, se o inquilino é uma empresa, ela retém o IR na fonte.
Como declarar aluguel e FIIs no IRPF?
O aluguel entra como rendimento tributável. Já os rendimentos de FII entram como isentos, e as cotas vão em bens e direitos. Além disso, as vendas de cotas aparecem na ficha de renda variável.
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